规划年会 | 学术对话五十七：微增量城市更新的破局之辩

原创辛勤的中国城市规划

导读

2023年9月25日上午，作为2022/2023中国城市规划年会重要活动之一，由北京市城市规划设计研究院、艾奕康设计与咨询(深圳)有限公司承办的主题为“微增量城市更新的破局之辩”的学术对话专场在武汉举行。与会嘉宾和现场观众围绕微增量背景下的城市更新的法规政策、工作机制、规划设计工具与金融赋能等主题，结合北京、上海、深圳和国外微增量更新实践，开展了热烈讨论。

本文字数：6010字

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引言

近年来，微增量更新模式逐渐成为超大城市更新实践的主要方向，不同于增量开发模式，微增量的更新模式带来资金平衡难、主体统筹难等一系列问题与挑战。政府与市场的良性互动有利于城市更新工作的高效开展。目前，北京、上海、深圳等在机构设置、政策出台、规划编制、运作实施等方面进行了诸多探索与创新。市场主体积极探索城市更新实施模式，积累了成功经验，为破解城市更新工作的难点开展了有益探索。立足国内外城市更新政策制定到项目实施运营的全流程视角，有必要围绕微增量更新背景下城市更新的核心内容，对如何破解城市更新在管理、政策、规划、运营、资金等方面的难题展开讨论。

与会嘉宾与部分现场参会来宾合影

2023年9月25日上午，2022/2023中国城市规划年会专题活动之一，由北京市城市规划设计研究院，艾奕康设计与咨询(深圳)有限公司承办的主题为“微增量城市更新的破局之辩”的学术对话专场，在武汉国际博览中心S302会议室举行。与会嘉宾和现场观众围绕微增量背景下的城市更新的法规政策、工作机制、规划设计工具与金融赋能等主题，结合北京、上海、深圳和国外微增量更新实践，开展了热烈讨论。

会议由承办方北京市城市规划设计研究院城市更新中心副主任、城市更新规划所所长王崇烈先生主持。

主持人：王崇烈

北京市城市规划设计研究院城市更新所所长

开幕致辞

阳建强

更新分会主任委员，东南大学建筑学院教授

城市更新经历了四个阶段，第一阶段是建国初期，为了解决基本生活需求，通过城市空间改造探讨老城新区的关系；第二阶段是改革开放后引入理论市场机制，多类型城市空间更新收到关注；第三阶段进入多模式探索阶段，在北京、深圳、上海形成了多种模式，引导了今天城市更新的方向；第四阶段是城镇化率突破60%后，城市更新更加提升品质质量，进入微增量更新阶段。如何立足经验可持续更新，还有以下5方面需要探索：一是现有更新理论难以支撑微增量更新，以人为中心背景下的更新实施，其理论架构仍需探索；二是技术方法需要更加科学精准，真正诊断出城市更新的价值和遇到的问题，挖掘存量空间潜能；三是多种类型城市空间、实施主体如何因地制宜如何构建城市更新策略，真正的解决问题；四是如何围绕设计、规划和运营，建立城市更新常态机制，面向国家治理体系现代化，建立多尺度城市更新政策体系；五是城市更新需要多专业协同，更需要建立庞大的基础数据库，为动态决策和数字城市优化治理提供支撑。

主旨报告

石晓冬：《新总规引领首都城市更新高质量发展》

常务理事，北京市城市规划设计研究院院长

城市更新是一个涉及空间规划、人居环境、历史文化保护、生态修复等全方面城市问题的系统性工程，既要服务于当前城市发展，又要实现未来城市发展的要求，还要面对的许多遗留问题，需要有明确的目标、科学的方法，有力的组织，给予城市更新“三位一体”的系统性保障。政策创新对于更新的整个过程是非常重要的，各个专项政策的主管部门要进行统筹，搭建一个政策框架，充分释放政策红利赋予更新动力。我们构建了一个适用于北京城市更新的“1+N+X”政策体系，结合实践过程中的各类问题，以典型案例的全流程跟踪为抓手，以小切口、微改革破解项目推进中的难点、堵点问题，采取小快灵的形式落实落细“1+N+X”政策体系，推动政策不断完善，加强政策实施的弹性、可操作性和适应性。从规划和自然资源的工作来讲，要加强规划引领，把更新的工作纳入到国家和北京市国土空间规划体系的每一层、每一级和每一类，发挥城市更新纳入到法定规划中的作用，发挥专项规划和详细规划对更新的统筹作用，通过规划土地政策的创新，破题北京城市更新的痛点、难点和堵点问题。

黄卫东：《走向可持续的有机更新——深圳的实践探索与制度演进》

更新分会副主任委员，深圳市城市规划设计研究院副院长

作为改革开放试验区，深圳的快速经济增长与快速城市化赋予它特殊的城市发展基本面，也使得深圳城市更新的增量与减量决策机制高度响应城市发展的主导模式，并顺应不同发展时期权利人、政府、市场、公众多方利益需要而动态演进。报告将深圳的有机更新制度发展归纳为三个阶段：首先是探路阶段，即在城市更新制度建设初期设置激励机制鼓励市场探索；进而是转向阶段，经过对市场化拆建类更新的问题反思，探索高质量目标下的政企合作试点；再到综合治理阶段，面向更广泛对象、更多元模式、更可持续的有机更新探索。深圳的经验表明，通过规划引领、制度保障、市场运作等多层面努力，促进多元主体在城市更新中共商、共建、共享、共治，是走向可持续的有机更新的重要路径。

奚文沁：《内外兼修、更新城市、更新生活——上海城市更新的实践探索》

上海市城市规划设计研究院总师办主任

城市更新是城市现代化进程中的难点，也是城市复兴最精要、最艰巨的部分，上海三十年旧改工作历程，促进功能提升和面貌换新，不断推动上海向卓越的国家化大都市迈进。2015年《上海市城市更新实施办法》创设了存量自主更新路径，2021年《上海市城市更新条例》开启上海城市更新新篇章，两个文件都关注到了增量可控。更新办法是建立以提供公共要素为前提的增量规则，鼓励政府主导、企业运作；更新条例则是全面提升城市能级和整体空间品质，全面鼓励市场力量参与城市更新。城市更新存在社会维度、空间维度、实施维度等多重问题，需要从理念、体系、机制、实施等全方位转型提升，通过对上海更新案例在规律摸索、制度尝试、价值提升等方面的研究剖析，可以将上海城市更新关键策略归纳为8方面：资源识别，整合换装；整体谋划、系统集成；区域统筹、跨区平衡；开放共享，立体复合；赋能赋活，文化引领；点亮空间、艺术植入；人本关怀，贴心设计；传承文脉、新旧共生。

梁钦东：《拥抱市场，因应社会需求与城市管理制度的变化--AECOM城市更新观点与实践》

艾奕康设计与咨询 (深圳) 有限公司副总裁

随着《北京城市更新专项规划》与《北京城市更新条例》等系列政策及指导意见的发布，北京已经全面进入城市更新阶段。城市更新不是单纯的城市美化，公共空间应该是为公众服务的，同时它也是有经济价值的，规划师和设计师除了守住公共空间的价值底线外，更重要的是赋予其应有的生产力，引领城市完成社群-社区的建立。

从一名责任规划师和景观设计师的视角，结合北京朝外大街片区更新的案例，设计师需要思考如何通过公共空间的“向善治理”，在守住公共空间和公共价值底线的前提下，激活城市公共空间活力，如何塑造具有经济价值的公共空间，关键是在更新过程中，创造性的处理三个关键矛盾：一是如何处理好公共空间社会停车需求与历史文化保护的冲突问题；二是通过商业业态策划、慢行系统植入、户外外摆空间聚集公众活动等方面，提升朝外南街的空间品质；三是聚焦Z世代偏好，营造潮流街区，塑造新旧交织的文化体验。最后，城市更新过程需要多方的共同参与与密切配合，政府部门、设计单位、产品运营等共同协作才能打造更有活力的公共空间。

张亚津：《西欧城市中心区“中微增量”型城市更新的规则背景与弹性机制》

德国意厦规划设计(北京)有限公司总规划师

西欧城市清晰的城市设计外部管理框架，加上对城市空间形态的基本共识，是整体城市更新的工作前提。以此为背景，西欧个城市在规划策略上，一方面注重围绕业主个体，鼓励其在清晰的框架下策划私人房产的增量，另一方面在政府层面上，策划一系列在城市中具有高度识别性、代表性、或问题性的“更新特区”，成为其城市更新的旗帜性地区。对于个体增量而言，西欧城市允许个人资产结合明确的发展框架，配合城市建设的各项政策，积极主动地参与到城市更新，在资金上也给予其相应国家资金计划扶持与私人银行保障。在兼具城市更新与城市发展价值的“更新特区”中，文化遗产保护，城市产业发展、经济活力中枢往往成为其均衡性的价值体系。西欧各国往往结合框架规划为初期共识，充分尊重业主，潜在投资方的意愿，以协作型规划推进整体工作；政府专注于公共空间设施的投资，私营业主在框架规划引导下，借助系列私人与公共组织的帮助，成为城市更新的主体。对照中国，同样具有高度尊重历史遗产，高度重视社群稳定，积极承担低碳生态等新人居品质体系的价值观点；以城市历史文化遗产价值与空间形态作为共识核心，以深具弹性的规划框架为其赋能，公共利益与私人业主合作共赢，或成为未来的另一条发展道路。

王柯翔：《城市更新下的空间资产化产品趋势——片区更新中的实施型城市设计需求》

高和资本产品创新总监

基于现阶段房地产供需关系的变化，城市设计作为一种工具，应该向产品设计进行转变。现阶段城市开发已经从大规模的开发向小规模的存量更新进行转变，因此城市更新未来将会有片区统筹更新、资产化现金流驱动产业和消费升级、空间资产化和资产证券化三大趋势。相应地，城市更新中的规划师需要解决的三大痛点：一是片区更新中资金平衡难题？如何实现财政平衡和财务平衡；二是产业与消费内容的招引场景；三是社会资本的招引路径难题。

现阶段的由土地金融向不动产金融的发展趋势，两者在融资类型、投资期、运营期、风险终端等方面都存在一定差异，需要在项目中有所关注。因此，在城市更新项目中的财政算法需要进行优化与更新，算法的改变将带来逻辑的改变。新阶段中国的城市更新，需要进行全要素统筹、全图层规划，尤其是补足之前被忽视的对产业图层与金融图层的研究，才能编制真正具有实施性的蓝图。城市更新本质上是“算法更新”，规划技术算量与金融技术算账共同才能实现可持续的实施路径，策规算一体化的技术论证平台将是多元主体参与城市更新的重要工具。

学术讨论环节

主旨发言结束后，现场继续邀请黄卫东院长、奚文沁主任、梁钦东先生、张亚津总规划师、王柯翔先生，以及凯谛思（Arcadis）建筑与规划董事刘严先生、盈展集团首席产品总监李颖女士，围绕北京朝外大街改造和盈展Box项目设计运营经验、设计工作方法创新、微增量更新的价值内涵与动力来源、商业模式与资产资本循环等关键问题开展深入讨论。

刘严

凯谛思（Arcadis）建筑与规划董事

刘严先生首先分享了朝外大街改造的设计经验，尽管没有新增建筑面积，但通过重新设计城市公共空间，强化连接和提供弹性使用场所，则可能重新激活这个相对衰弱的地区。更新的设计策略包括增加人行道、改善人行道舒适性，让地下通道连接地铁站和商场，以及创建垂直通道以促进人流。另一个重要策略是创建可弹性使用的公共空间，例如在周末允许商业主体利用。规划过程着重于设定条件而不是限制，以促进未来建筑使用和经营的创新思路。最终目标是连接周边区域，例如工体和国贸，以满足不同人群的需求，并创建一个多功能的、有统一感的商业综合体。此外，一体化工作组织和政府支持是确保项目的成功实施关键要素。

李颖

盈展集团首席产品总监

李颖女士代表盈展集团，作为项目运营方，分享了工作经验。相比于上海的TX淮海项目，北京的The Box项目分别代表了盈展集团在城市更新方面的不同战略。TX项目是点状更新，而The Box项目则采用片区型更新策略，以提升整体区域的价值。片区更新中，几个关系很重要，一是资金、产权方和政府关系的平衡，二是如何在商业空间更新中坚持“反绅士化”原则（anti-gentrification），三是如何解决老旧城区引入年轻人和产业的问题。The Box进展顺利，也为进一步拓展北京的城市更新提供了极大的信心，微增量的更新也倒逼着运营方更深入推进产业升级布局，包括品牌孵化与控股。

梁钦东先生认为，在城市更新中，尤其是在有限资源的情况下，应注重与运营和政府积极协作，争取公共空间的利益，以建立完整的公共空间系统。创新性的工作方法也至关重要，包括规划管理、城市管理和公共空间经济价值的体现，以及各部门争取这些权利的重要性。同时，在更新改造过程中需要灵活性和适应能力，因为历史和资料可能不完整，设计也需要不断调整。

黄卫东院长认为，微增量是未来城市建设发展的逻辑，但不同城市需要根据自身发展需要结合微更新和顶层设计。深圳的城中村保护政策出台后，市场开始做出相应反应，政策可以引导市场探索新的领域和价值。在微更新通道上，更期待市场人士通过综合经济维度的判断来探索商业盈利模式，全民共建共治的手段，以及金融杠杆和金融工具的使用，综合平衡等方法的使用，才能让中国城市更加美好和人民更加幸福。黄院长强调，更关键的是更新前期的产业谋划。必须考虑空间资产的使用需求和产业就业，简单重塑物质空间将会造就更多负资产，无论是国企还是民营企业，都要具备更强的产业意识和策划思维，城市更新不是搞基建，而是一个综合的城市治理过程。

奚文沁主任认为微更新可能不需要增量，但其他类型的更新需要合理的增量，上海的更新也曾因为增量不足导致市场积极性不高、负担过重等挑战。增量需要考虑与体制机制相结合，增量增在哪里需要认真思考。风貌区要谨慎，但中央活力区（CAZ）和轨道交通周边区域的更新应允许合理增容。增量需要认证，用算法提高市场主体积极性。上海的城市更新需要处理好速度和增量、节奏和增量的关系，避免对物业租金和出租率等空间运营造成不利影响。

王柯翔先生指出不是每个区域都不能增量，需要结合实际情况因地制宜，在顶层设计框架下有些区域确实不能增。城市更新不能完全把增量封死，城区里面好的医疗、教育、轨道交通等资源都需要增量。错配还体现在资金荒，城市更新更核心是在规划阶段呼吁经济意识，规划里面完全可以解决这个问题。北京率先提出来减量背景，但是有增有减，不是一味去减量。减量给大家的是一个思维，要回归到产品思维和运营思维。运用好有限的增量或不再以增量为主要手段来解决更新问题。需要运用好各区特殊性的要素，给定不同类别的政策更新政策区，细化城市更新策略，让城市的形态更加有活力和精彩。

张亚津总规划师认为，城市更新的要求不断提升，以深圳沙井溧水湾片区为例，保护历史文化片区同时，传统的城市更新模型正在面临挑战，现有模型都不能完全照搬。王柯翔先生提到的财务模型的“三本账”也给城市规划师和设计师提出了更高要求，其中机制设计特别重要。北京项目应做出表率以解决城市更新面临的新问题，以朝外大街项目为例，首先，国企昆泰的参与为项目提供了稳定的背景和支持。其次，盈展等机构的介入对项目的商业性和策划方面起到了重要作用。第三，负责任的规划设计机构领衔为公共空间体系的理顺提供了保障。最后，规划院的支持对于项目的顺利进展起到了关键作用。这些因素相互关联，共同推动了项目的成功实施。

王崇烈所长认为，虽然不同城市面临的问题和更新禀赋不同，还是应该回归到实际产业和公共设施需求，通过更新去发展经济，激发城市活力，通过城市更新为新业态、新产业提供空间承载，让更新对接到城市未来发展目标。也更期待设计师、规划技术人员和产业主题、市场主体更多去碰撞和连接，沉下心来共同去创造美好的产品、作品。

现场与会观众还就新加坡城市更新做法、武汉推动中心城区城市更新、国企民企在城市更新中发挥的作用、产业策划前置等问题，与各位嘉宾进行了充分问答交流。

*本文根据现场报告整理，已经专家审核

供稿单位：北京市城市规划设计研究院、艾奕康设计与咨询（深圳）有限公司